Przegląd dokumentacji nieruchomości i uporządkowanie kwestii prawnych
Istotnym etapem przygotowania nieruchomości do sprzedaży jest sprawdzenie i uporządkowanie kwestii związanych z własnością. Czynności te warto wykonać przed opublikowaniem oferty sprzedaży nieruchomości, ponieważ brak uregulowania prawnego, niedopatrzenia i niespójności w dokumentach mogą skutecznie zniechęcić potencjalnego kupującego. Przeniesienie prawa własności nieruchomości zawsze odbywa się w obecności notariusza i potwierdzona zostaje stosowną umową. Ustawodawca przewiduje formę specjalną umowy zbycia nieruchomości - akt notarialny. Z tego powodu, należy liczyć się z tym, że konieczne będzie przedłożenie w kancelarii notarialnej szeregu dokumentów odzwierciedlających stan prawny i faktyczny nieruchomości. Wcześniejsze zidentyfikowanie i uporządkowanie ewentualnych nieścisłości w tym zakresie pozwoli na uniknięcie problematycznych sytuacji, zaoszczędzenie czasu, a także na uzyskanie korzystniejszych warunków sprzedaży.
Niezbędne dokumenty
Wśród dokumentów jakie z pewnością potrzebne będą przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki, kluczowy jest wypis z księgi wieczystej, który zawiera prawa i roszczenia do danej nieruchomości. Warto przeanalizować zapisy księgi wieczystej pod kątem zgodności ze stanem faktycznym i przeanalizować podstawy nabycia nieruchomości (np. akt notarialny, postanowienie sądu), aby sprawdzić czy nie istnieją zapisy, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Kluczowe są zapisy w dziale II, gdzie znajduje się informacja na temat właścicieli nieruchomości, w dziale III - obciążenia (np. służebności, dożywocia) oraz dziale IV – hipoteki (np. zapisy o zabezpieczeniu na rzecz banku kredytującego). Oprócz tego, potencjalny nabywca nieruchomości na pewno będzie zainteresowany zawartością działu I, który informuje o ewentualnych wzmiankach dotyczących nowego wpisu (wówczas trzeba okazać stronie kupującej złożony do sądu wniosek).
Koniecznie należy zweryfikować wypis z rejestru gruntów (działki) oraz wypis z ewidencji budynków i lokali (domy, mieszkania, lokale usługowe). Należy również pamiętać, że kupujący zechce zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), kopią mapy ewidencyjnej, zaświadczeniem o rewitalizacji oraz zaświadczeniem z wydziału ochrony środowiska o tym czy grunt jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu.
Jeśli kupujący zainteresowany jest nabyciem działki pod zabudowę, z pewnością sprawdzi czy dany grunt nie znajduje się na osuwisku (System Osłony Przeciwosuwiskowej - SOPO), na obszarze parku narodowego, Natura 2000, na terenach zalewowych lub ochrony krajobrazu. Ważną informacją dla nabywcy jest także ustalenie w jakich sytuacjach Skarb Państwa albo Lasy Państwowe - w przypadku gruntów leśnych lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - KOWR - w przypadku gruntów rolnych pow. 0,30 ha - mają prawo pierwokupu danego gruntu. Szereg obowiązków dotyczy też zbywania gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 0,30 ha na rzecz kupującego, który nie posiada statusu rolnika. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest obiekt w trakcie budowy, to niezbędne skompletowanie pozwolenia na budowę, projektu i dziennika budowy. W przypadku sprzedaży działek konieczne jest ustalenie przebiegu ich geodezyjnych granic.
Opodatkowanie i opłaty
Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż należy ustalić czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT, a w razie jakichkolwiek wątpliwości, złożyć wcześniej wniosek o wiążącą interpretację do urzędu skarbowego. W bardziej złożonych sprawach warto skorzystać z porady doradcy podatkowego. Sprzedający powinien dowiedzieć się, czy z chwilą zbycia nieruchomości nie zostanie obciążony podatkiem dochodowym, adiacenckim albo rentą planistyczną. Sprzedający musi także sprawdzić, czy nie zalega z opłatami administracyjnymi lub eksploatacyjnymi dotyczącymi zbywanej nieruchomości oraz posiadać zaświadczenie o braku zameldowanych w domu/mieszkaniu osób.
Opłata adiacencka (przyłączeniowa)
Jest to opłata, którą możesz zostać obciążony, jeśli wzrośnie wartość twojej nieruchomości w wyniku podziału lub scalenia i podziału nieruchomości, budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, środków unijnych, czy finansowanych z budżetu jednostek samorządu terytorialnego. Opłata może wystąpić w przypadku wybudowania publicznej drogi dojazdowej do nieruchomości. Prezydent miasta, burmistrz lub wójt ma 3 lata na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty od momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury.