Właściwe oszacowanie ceny nieruchomości
Jak prawidłowo wycenić naszą nieruchomość, żeby znalazła nabywcę w krótkim czasie? To pytanie zadajemy sobie, kiedy zamierzamy sprzedać dom, mieszkanie, lokal usługowy czy działkę. Ceny na rynku obrotu nieruchomościami kształtowane są popyt i podaż, na które z kolei oddziałują zmieniające się trendy, polityka mieszkaniowa państwa, dostępność i koszt kredytu, inflacja i wysokość stóp procentowych, czy ogólna koniunktura gospodarcza w kraju.
W okresie dostępności taniego pieniądza, rynek nieruchomości postrzegany jest jako bezpieczna przystań dla kapitału, oferujący inwestorom stabilną stopę zwrotu, znacznie przekraczającą poziom inflacji. Wzmożony popyt jest dobrą wiadomością dla posiadaczy nieruchomości, bowiem w większości przypadków przekłada się na wzrost ich wartości.
Jednakże wzrost stóp procentowych obserwowany od IV kwartału 2021 roku spowodował spadek liczby udzielanych kredytów, a co za tym idzie, zmniejszenie popytu na mieszkania. Wzrost cen nowych mieszkań ciągnięty przez inflację cen materiałów budowlanych, nośników energii oraz kosztów pracy przełożył się z kolei na spadek zdolności kredytowej konsumentów, sięgający nawet 50%.
Skutkiem tych zawirowań może być większa zmienność cen nieruchomości, a kluczową sprawą dla sprzedającego pozostaje oszacowane realnej wartości nieruchomości w danym momencie.
Ogłoszenia na portalach branżowych zawierają ceny ofertowe, które najczęściej różnią się od cen transakcyjnych. Na wartość danej nieruchomości wpływ ma szereg dodatkowych czynników, takich jak lokalizacja, otoczenie, przyległa infrastruktura, rok budowy i stan techniczny, technologia wykończenia, wyposażenie, rodzaj ogrzewania i rozkład pomieszczeń.
Dysponując odpowiednim doświadczeniem, umiejętnościami analitycznymi, można spróbować samodzielnie oszacować wartość swojej nieruchomości. Sprzedający może zlecić wycenę rzeczoznawcy lub zakupić informacje z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCIWN). Niestety ani wycena, ani rejestr nie obejmują najbardziej aktualnych danych na temat cen transakcji.
Często zdarza się, że rzeczywista wartość nieruchomości przekracza pierwotne wyobrażenie właściciela, ale nierzadko musi on zrewidować i obniżyć swoje oczekiwania, mimo poniesienia dużych nakładów inwestycyjnych. W jaki sposób można zatem właściwie oszacować przedział cenowy, czyli minimalną i pożądaną wartość, za jaką właściciel skłonny jest sprzedać nieruchomość?
Jeżeli powierzymy sprzedaż nieruchomości doświadczonemu agentowi, który posiada niezbędną wiedzę rynkową i zna aktualne trendy cenowe, możemy oczekiwać, że realnie i obiektywnie oszacuje widełki cenowe dla naszej nieruchomości.
Agent nieruchomości ma dostęp aktualnych cen transakcyjnych oraz zna aktualne oferty sprzedaży nieruchomości w swoim rejonie. Zadaniem agenta jest możliwie obiektywna ocena wartości nieruchomość, z uwzględnieniem potrzeb i preferencji potencjalnych nabywców, a także trendów cenowych na rynku.
Niezależnie od wiedzy rynkowej i znajomości cen, profesjonalny agent przygotowuje plan marketingowy nieruchomości, posiada umiejętności negocjacyjne i doświadczenie w zakresie prezentacji oferty.
Należy pamiętać, że przeszacowanie wartości jest najczęściej popełnianym błędem przy sprzedaży nieruchomości. Skutkuje ograniczeniem popytu, wydłużeniem procesu sprzedaży, opatrzeniem się nieruchomości. Często prowadzi to do wycofania nieruchomości ze sprzedaży, bądź konieczności znaczącego obniżenia ceny ofertowej, co jest niedobrym sygnałem wysyłanym potencjalnym nabywcom.
